Offre, offre et encore offre. Nous entendons ce mot magique depuis des années. La solution aux problèmes de logement, nous dit-on, consiste à inonder le marché de beaucoup plus de terrains, de grues et de briques. Et la capitale madrilène possède un immense terrain vague où les bâtiments poussent comme des champignons depuis avril 2024. Le nouveau quartier s'appelle Los Berrocales, un nom qui fait référence aux roches de granit, et le premier jour après les vacances de Noël, 17 chantiers étaient en cours. La construction la plus avancée est un bâtiment blanc de 110 étages appelé Sinán qui deviendra probablement le premier à être habité cet été. Un quartier d'environ 67 000 habitants serait inauguré, soit plus que Mérida, Zamora ou Ávila.
Ceux qui peuvent écrire l'histoire comme le premier de Los Berrocales sont une famille composée d'un consultant et d'un comptable, tous deux âgés de 45 ans, et de leurs deux enfants, qui ont acheté un appartement à Sinán. Le lendemain de l'Épiphanie, ils ont eu la chance de voir leur bâtiment de loin, derrière une clôture, lorsque EL PAÍS parcourait la région pour ce reportage. Ils ont profité de l'occasion pour entrer dans la zone de construction et se sont approchés de la porte elle-même, où ils ont posé pour se souvenir d'un moment si important avec une photo.
« Oh Julia, comme c'est fort, comme c'est fort, comme c'est fort ! » Míriam Martín a dit à sa fille de six ans. « Regardez, regardez les vues! » En arrière-plan, devant un terrain vague où seront bientôt construites des milliers de maisons, on distingue les montagnes et les Quatre Tours.
« Mais ils vont construire là-bas », a déclaré le père, Néstor Cazón.
-Eh bien, jusqu'à ce qu'ils construisent.
Depuis près de trois décennies, Los Berrocales est une promesse non tenue. Après un long embrouillement judiciaire et la lenteur de la bureaucratie, cette année elle va prendre vie. Il fait partie d'une macro-expansion des dernières grandes poches de terrain disponibles dans la capitale, Los Desarrollos del Sureste, qui ajoutera quatre nouveaux quartiers à la ville de Madrid (Los Berrocales, Valdecarros, Los Ahijones et Los Cerros) et quelque 320 000 habitants, qui arriveront progressivement jusqu'à la fin des années 1930. Si l’offre est le remède au problème pressant du logement, ce quartier de la capitale devrait devenir le meilleur laboratoire pour le prouver.
La première chose qui surprend, c'est la tranquillité sur la « plage des ventes », la vitrine que les sociétés de développement ont installée à l'entrée du nouveau quartier. Il s'agit d'une colline artificielle construite avec de la terre du secteur lui-même comme barrière contre le bruit de l'A-3, à proximité du centre commercial La Gavia, dans l'Ensanche de Vallecas. De cette hauteur, comme s'il s'agissait d'un jeu de société, les promoteurs contemplent la position de leurs jetons sur le plateau de Los Berrocales.
Leurs bureaux sont des sortes de stands où les vendeurs montrent les plans des maisons proposées à toute personne intéressée, généralement à ceux qui ont vu les annonces sur les portails Internet. Ce qui est étrange, c'est qu'ici, malgré le désespoir de trouver des logements abordables à Madrid, presque personne ne passe par là. Dans un stand, ils ont déclaré mercredi après-midi qu'ils n'avaient pas reçu une seule visite de toute la journée.
L'un des six promoteurs, Kronos Homes, annonce cinq étages dans son immeuble Bloom, « la maison de vos rêves ». Le bâtiment en construction sera un complexe de 113 logements d'une, deux et trois chambres qui comprendra une piscine communautaire, un solarium, une salle de sport et Les prix des cinq logements varient entre 481 000 et 687 000 euros. D'autres développeurs proposent des prix similaires, si élevés que de nombreuses parties intéressées sont déçues. « L'autre jour, j'ai eu pitié d'une famille de trois enfants qui avait l'air d'une petite bourgeoisie », raconte un vendeur qui a requis l'anonymat pour éviter les ennuis. «Dès que je leur ai dit le prix… ils ne se sont même pas assis.»
La semaine dernière, le portail Idealista a diffusé 114 annonces avec des prix compris entre 192 000 et 688 000 euros. Les moins chers sont les appartements à prix protégé (selon la loi, 50 % des Berrocales doivent suivre ce prix limité). Sont exclues les personnes intéressées qui dépassent un certain revenu ou qui possèdent des biens antérieurs. Il s'agit d'appartements développés selon le modèle coopératif, célèbre pour inclure des suppléments sous forme de concepts tels que des contributions au capital social ou des paiements aux maîtres d'œuvre.
Sur les 17 travaux en cours (1 776 logements), 12 sont des immeubles à prix libre. Ce sont des appartements qui ont commencé à être vendus progressivement en 2023. Il existe encore de nombreuses unités en vente aujourd’hui. La dernière chose que souhaitent les promoteurs, c’est de publier l’intégralité de l’offre en même temps. S'ils inondaient le marché de Los Berrocales avec des centaines d'appartements, ils feraient baisser les prix, affirment à EL PAÍS plusieurs sources du secteur. Au lieu de cela, ils les publient progressivement sur Idealista, avec des prix de plus en plus élevés. « Comment allons-nous les faire sortir tous en même temps ? » » répond un vendeur comme si l’alternative était insensée. « Ici, nous ne vendons pas de pain », répond un autre.
Du point de vue de « la plage des soldes », on peut voir de petites silhouettes qui se déplacent, comme la famille Cazón, le long du périmètre clôturé, là où les affiches promotionnelles de Los Berrocales disent « Commençons Madrid ». Ce sont les futurs colons, désireux de se rapprocher de leur avenir promis. Raquel Herrero, 50 ans, et son mari José Bolado, 52 ans, se dirigent vers l'interphone du portail du véhicule. Ils sont accompagnés de Mario, Lucía et Paula, leurs trois enfants, qui s'affrontent pour savoir qui fera la plus grosse boule de neige. À environ 100 mètres de là, ils aperçoivent les grues de leur future maison, un immeuble de neuf étages abritant 106 logements – géré par Habitat Inmobiliaria – qui semble encore en brique. Ils veulent le voir de près. Ils sonnent à la porte sans vraiment être convaincus et se voient refuser l’entrée. Il est temps d'attendre.
Raquel et José ont commencé à chercher un appartement il y a trois ans. La leur, à Usera, près de la Caja Mágica, était devenue trop petite. Dans le cadre de leur « étude de marché », ils se sont inscrits au grand Salon international de l’immobilier de Madrid (SIMA) en 2023. La file d’attente était énorme et quand ce fut leur tour, certains appartements avaient déjà été vendus. S'ils voulaient en garder un, ils devaient laisser une caution de 300 euros qu'ils perdraient s'ils le regrettaient. On leur a donné 20 minutes. Les enfants couraient dans les couloirs. José était dépassé. « Est-ce qu'on achète des t-shirts ou une maison ? dit-il. Finalement, ils ont signé. Un appartement de trois chambres avec garage pour 344 000 euros. Les doutes de cette époque se sont dissipés quand on voit l’augmentation du logement, dit Raquel : « Nous nous sentons chanceux. »
Le prix du logement gratuit à Los Berrocales (4 061 euros le mètre carré, selon Foro Consultores Inmobiliarios) est plus cher que dans huit des 21 quartiers de Madrid. L'année dernière, il a augmenté de 11,2 %. Toutefois, les augmentations se sont modérées depuis l'été, selon ce cabinet de conseil. Dans d'autres quartiers de Madrid, le ralentissement a également été constaté.
Très prochainement, avant la fin du mois, les clôtures seront supprimées et tout madrilène pourra circuler en voiture et à pied dans Los Berrocales. Le responsable de cet arrêté est Luis Cesteros, le directeur de la Commission de Compensation, l'organisme qui regroupe les propriétaires des terrains et qui, selon la loi, est chargé du pavage, de l'éclairage, du jardinage ou des égouts.
Cesteros roule dans sa Toyota Rav4 blanche et fait visiter à ce journal des rues où les jardins sont déjà aménagés avec des balançoires, des pistes cyclables, des bancs ou des poubelles. La zone est occupée par des ouvriers, des bétonnières, des camions à benne basculante et des grues. Les jardiniers plantent des ormes, des pins, des peupliers et des chênes.
De l'autre côté des grillages, une jeune femme brave le froid pour contempler sa future demeure. « C'est un très beau moment car c'est la naissance d'un quartier », raconte Ceseros. « Ni vous ni moi n'avons acheté mais si vous voyez cette fille prendre des photos là-bas, elle est particulièrement excitée. »
Cesteros est un juriste de Valladolid de 52 ans, d'allure professorale. Explique pourquoi « la construction coûte très cher ». Les prix à Los Berrocales sont influencés par la hausse des matériaux de construction, le manque de main d'œuvre qualifiée ou le coût de développement du quartier. Il estime qu'un promoteur ne peut pas baisser le prix de son appartement de 180 000 euros s'il veut récupérer ce qui a été dépensé pour la construction.
Les prix d'Idealista sont influencés par des éléments aussi variés que la facture des près de 5 000 arbres plantés par la Commission d'indemnisation. Ils ont dû les importer d'Italie au prix moyen de 3.500 euros l'unité car « en Espagne il y a une pénurie de pépinières ». « Regardez leur diamètre. Nous n'avons mis aucun plant. Ils ont 8 ou 10 ans. » Pour arrêter d'acheter aux Italiens, Ceseros a ordonné la plantation d'une petite pépinière sur un terrain encore vacant : « Nous allons économiser beaucoup d'argent ».
Le crépuscule tombe et les lampadaires s'allument tandis que les deux enfants de la famille Cazón jouent dans les jardins autour de leur future maison. La famille a « sauté dans la piscine » en octobre 2023, lorsque le promoteur, Aedas Homes, a commencé à vendre. Cela faisait quatre ans qu’ils cherchaient quelque chose de raisonnable. Ils ont été inscrits sur une liste d'attente et n'ont eu que peu d'espoir, mais leur mère, Míriam, a décidé qu'ils ne pouvaient pas laisser passer cette opportunité. « Je suis devenu très ennuyeux. Jour après jour, je les ai appelés. »
Finalement, ils ont obtenu le feu vert mais ils ont dû réserver avec 3 000 euros en moins de 48 heures. Comme tant d’autres, ils sont contents d’avoir payé. Ils en ont acheté un tiers de 85 mètres carrés pour 456 000 euros, sans compter la terrasse. On raconte qu'un mois plus tard, un appartement similaire a été vendu pour 25 000 euros de plus et deux ans plus tard pour 100 000 euros de plus.
Les Cazón viendront du quartier voisin, Ensanche de Vallecas, construit lors du boom du début du siècle. Depuis qu’ils ont subi ce que signifie ouvrir une nouvelle zone, ils connaissent le sacrifice qui les attend. « Nous avons peur des vols, des squatters, des courses illégales, des embouteillages, du manque de transports publics… », énumère Míriam. « Nous arrivons au milieu de nulle part. Comment peuvent-ils demander cet argent pour développer un quartier ? » Cela le dérange mais il le dit avec un sourire radieux. Ils vont ouvrir une nouvelle maison à Madrid et cela, en ces temps, est presque un privilège.
