Chambre disponible à cinq minutes de l'aéroport Adolfo Suárez Madrid-Barajas. Cette annonce, qui peut être lue sur une plate-forme pour la location touristique, est l'un des raccourcis que les propriétaires ont trouvé pour surmonter la loi qui, depuis avril, permet aux voisins d'interdire ou d'autoriser avec un accord la création d'un plancher touristique dans le bâtiment.
Et, « Compte tenu de l'augmentation du contrôle de ce type d'hébergement, les propriétaires qui allouaient leur maison à une utilisation touristique explorent d'autres formules qui leur permettent de continuer à maintenir leur sol dans cette modalité, bien qu'elle ne puisse pas être qualifiée en tant que telle », explique Patricia Briones, un avocat spécialisé dans des biens horizontaux.
Un exemple de ceci est d'annoncer la maison dans des portails ou des canaux de touristes indiquant que les chambres sont louées à usage de vacances, alors qu'il s'agit en fait d'un étage complet.
La dernière réforme de la loi sur les propriétés horizontales (LPH), qui établit que le détenteur d'une maison a besoin de l'autorisation préalable du conseil d'administration pour l'allouer à une utilisation touristique, est claire: elle affecte seulement le transfert de logement dans son ensemble.
Selon l'avocat Alejandro Fuentes-Lojo, cette situation peut conduire à un picaresque: «Nous sommes confrontés à un vide légal, car la réforme du LPH se réfère exclusivement au transfert de logements dans son ensemble La réforme, un accord d'interdiction serait exigé que j'exprime à l'unanimité adopté, conformément aux dispositions de la loi elle-même », reflète-t-il.
Fraude
Fait la loi, a fait le piège. Ce Picaresca pourrait être constitutif d'une fraude de l'article 7.2 du Code civil espagnol, qui établit que « la loi ne protège pas l'abus du droit ou de l'exercice antisocial de la même chose ».
Par conséquent, les experts ont consulté la question que la réforme du LPH pour les planchers touristiques limite le développement d'une activité économique dans un bâtiment résidentiel et ne l'étend pas à d'autres types d'entreprises (cliniques, bureaux, restaurants …), qui existent également dans une communauté de propriétaires.
«Limiter le droit d'un propriétaire à effectuer une activité économique dans sa maison dans un bloc semble se référer à la présomption que le loyer des fêtes est une activité ennuyeuse et, par conséquent, il peut être supervisé par la communauté des propriétaires, soit sous l'exigence d'une autorisation préalable, soit par l'impossibilité, d'introduire le régime de prohibition pour un accord de la Cour 3/5», croit Vicete Magro, magistrat Magistrate de la Cour suprême.
Ce magistrat ne comprend pas qu'ils ont voulu concentrer les limites d'un certain type de loyer, comme le tourisme, libérant le reste des modalités de location de cette même inspection. « La bonne chose aurait été de restaurer certaines normes de régime de vacances internes auxquelles les membres de la communauté devaient se conformer et, en cas de ne pas le faire, ce serait le juge qui a interdit l'exercice de ce type de loyer, mais pour des raisons concrètes et fondées, et ne présume pas qu'un propriétaire alloue sa propriété afin que ses locataires dérangent d'autres », il suggère qu'il soit penché.
De la même opinion est Fuentes-Lojo, qui croit qu '«il y a une obsession politique pour stigmatiser les maisons touristiques et les blâmer pour le problème de l'accès au logement dans notre pays. C'est pour cette raison que la réforme interdit uniquement cette activité économique concret et non d'autres, ce qui peut être égal ou plus ennuyeux, comme un restaurant ou une clinique». Pour ce type d'activités économiques, qui pourraient être tout aussi ennuyeuses par le transfert de personnes, l'autorisation du conseil d'administration n'est pas nécessaire, sauf être interdite expressément dans le titre constitutif ou dans les lois de la communauté.
Briones n'hésite pas à clarifier que la ligne mince qui sépare le concept d'une maison touristique des autres modalités de location, telles que la location saisonnière ou le bail de la salle, est sa réglementation. Le premier est expressément exclu de la portée de la loi sur les baux urbains (LAU) et n'affecte que les réglementations sectorielles de chaque communauté autonome. « À des fins pratiques, nous pourrions dire que dans un bâtiment résidentiel ne se distingue pas lorsqu'un utilisateur de ce type d'hébergement le fait sous la modalité de location saisonnière à usage des vacances ou comme un sol touristique, car l'impact sur le reste des propriétaires est le même », explique l'avocat.
Fuentes-Lojo est convaincu que cette différenciation entre les différents régimes de location est due à «une myopie du législateur». « Il s'agit d'une réforme qui a été rendue chaude, sans regarder à moyen et à long terme, évitant qu'il existe d'autres modalités de location temporaires qui peuvent générer des externalités analogues négatives à celles du logement à usage touristique. »
Actuellement, la location saisonnière est réglementée dans la LAU dans la modalité du bail pour différents logements. Mais, selon Briones, compte tenu de la situation actuelle, « il est essentiel que ce type d'accommodement soit réglementé plus détaillé, car cette loi ne se limite qu'à les définir comme les contrats qui n'ont pas comme destination principale pour satisfaire le besoin permanent de logement du locataire. »
L'avocat préconise qu'il est nécessaire que, dans les contrats, l'objet ou le but qui justifie sa temporalité, par exemple, par le transfert de travail, et que la justification documentaire ou, à défaut, un affidavit du locataire, ainsi que le détail des droits et obligations entre les parties.
