Ramón Bultó s'inquiète pour l'avenir. Ou plutôt son futur logement en location à 57 ans. « Bien sûr, la situation m'inquiète. Je pourrai peut-être prolonger ma vie professionnelle de quelques années pour augmenter ma pension, mais il est quand même probable que je doive aller dans une ville très éloignée de mes filles, de mes amis et de la ville où je suis née et où j'ai grandi. » Il vit dans un appartement du quartier Buenavista de Getafe (Madrid) avec sa fille aînée Gabriela, 21 ans et étudiante, et travaille dans le département informatique d'une multinationale. Elle paie 751 euros par mois car il y a trois ans, avec le soutien du Syndicat des locataires de Madrid, elle a refusé de signer un nouveau contrat de 1 100 euros avec le fonds vautour Fidere.
Iván Aranda, 46 ans, vit en location dans le quartier d'Arganzuela (Madrid), est séparé et père de deux enfants. Il travaille dans le conseil en énergies renouvelables et reconnaît sa chance, même s'il ne cache pas son incertitude et son inquiétude. « Aujourd'hui, j'ai un bon travail, mais il serait difficile de maintenir le niveau de dépenses si je ne l'avais pas l'année prochaine. Je m'inquiète de ce qui se passera lorsque je prendrai ma retraite, dépensant chaque mois cette somme d'argent qui ne se traduit pas par un actif que je possède et après 20 ans, je n'ai pas d'endroit où mourir. S'il y avait un écosystème locatif avec une offre suffisante et à des prix raisonnables, tout serait beaucoup plus calme. » Il paie 1 300 euros par mois, un prix bas pour le quartier – où l'on demande jusqu'à 1 700 euros – car le propriétaire est son ami. Le lieu n'est pas un caprice : il a loué à proximité de chez son ex-compagne « pour que la logistique avec les enfants soit plus ou moins confortable », précise-t-il.
Il existe de nombreux exemples comme ceux-ci. La location n’est plus seulement et exclusivement réservée aux jeunes. De plus en plus de personnes âgées sont contraintes de se tourner vers ce marché en raison de l’impossibilité d’acheter un logement. Ils veulent échapper à un loyer incertain et coûteux. L'Espagne, pays historiquement de propriétaires où la maison constitue le meilleur plan de retraite, est confrontée à un nouveau scénario. Et il ne semble pas préparé à ce qui va arriver : le vieillissement de la population espagnole dans la location. La génération des « nés entre la fin des années cinquante et le milieu des années soixante-dix » sera la première à se heurter à cette dure réalité.
« Bombe à retardement. » C'est ainsi que le décrit Josep Oliver, professeur émérite d'économie appliquée à l'Université autonome de Barcelone, qui parle de la nécessité urgente pour le gouvernement et les politiques publiques de s'occuper de ce groupe qui approche ou est en âge de prendre sa retraite. Le temps joue contre lui. « L'accès à la propriété est de plus en plus difficile, principalement parce que les gens ne peuvent pas épargner pour l'acompte d'un appartement en raison des prix élevés que nous payons pour le loyer. Les gens vieillissent, ce qui rend plus difficile d'épargner et d'obtenir un prêt hypothécaire qui leur permet de payer un logement pendant le temps qu'il leur reste jusqu'à la retraite. Cela va exploser », prévient Ramón Bultó.
Bien que la majeure partie des locations en Espagne continue d'être entre les mains de personnes âgées de 30 à 40 ans, CaixaBank Research confirme que le poids des locataires âgés de 45 à 65 ans a augmenté ces dernières années, depuis avant la pandémie. Et les données de l'INE confirment que ce groupe continue d'augmenter chaque année. En 2024, dernier chiffre disponible, le nombre de ménages âgés de 45 à 65 ans vivant sous cette modalité était de 14,9%, soit plus du double de celui de 2004 (6,5%). Le groupe dirigé par une personne âgée de 65 ans ou plus représentait 5,2 % en 2024, alors qu'il y a vingt ans, il était de 3,2 %.
Cette hausse reflète une transformation structurelle du marché, où les locations ne sont plus réservées aux jeunes et touchent une tranche d'âge plus large. Le professeur Oliver le décortique. « Par âge, en Espagne, 32 % de toutes les locations correspondent à des ménages dont la personne de référence a 50 ans ou plus. » En termes d'accessibilité (loyer divisé par le revenu familial), ils paient environ 25 % de leurs revenus. « Le niveau d'effort est moins élevé, car ils ont généralement tendance à avoir des revenus plus élevés », explique-t-on à CaixaBank.
Désormais, les choses changent lorsque l’on pose la loupe sur le niveau de revenu familial. «Nous constatons une concentration des loyers dans les ménages les plus pauvres», explique Oliver. Plus de 37% du loyer est concentré dans le tiers des ménages aux revenus les plus faibles et ils en consacrent 44% au paiement du loyer, bien au-dessus du maximum acceptable de 30%. Si l’on ajoute d’autres dépenses de base, comme les fournitures, ces ménages se retrouvent avec moins de la moitié de leur salaire gratuit. « Dans ce contexte de vieillissement, il y a un groupe, ceux de 50 ans et plus, qui ne sont pas dans le débat public, qui se concentrent uniquement sur les jeunes, alors qu'en réalité leur poids n'est que de 8% (moins de 30 ans) », explique Oliver.
Elena Martínez, sociologue et responsable de la recherche et de l'évaluation à Provivienda, partage cet avis : « Il existe une image socialement acceptée selon laquelle le logement est un problème qui touche les jeunes, mais nous devons tenir compte du fait que dans le reste des tranches d'âge, la réalité est très hétérogène et nous trouvons des situations très préoccupantes.
La nécessité de recourir au crédit-bail répond à plusieurs facteurs. D'une part, il s'agit du marché naturel des immigrants d'âge moyen. En revanche, les prix ne cessent de grimper et les conditions d’accès au financement se durcissent. « Après les crises successives, une partie de la population entre 50 et 60 ans ne dispose pas du capital nécessaire pour faire face à l'entrée d'un prêt hypothécaire », explique Ana Solozábal, vice-présidente de l'Association des sociétés immobilières de Madrid (Amadei).
Divorces et séparations
En outre, « il y a de plus en plus de séparations dans les ménages nucléaires qui vont du besoin d'un logement à celui de deux au milieu de leur cycle de vie et aussi de plus en plus de ménages isolés, avec moins de capacité d'épargne », explique Elena Martínez. Pour ce groupe, la location est une décision forcée : « Ils ne peuvent pas trouver ou ne peuvent pas se permettre d'acquérir un logement », explique José María Alfaro, président de la Fédération nationale des associations immobilières. Et il ajoute : « Il y a un processus de décapitalisation des personnes d’âge moyen. »
C'est le cas d'Iván Aranda qui, en outre, a fait l'expérience directe des deux fardeaux du marché : à la fois les prix et l'offre. « Sur 30 interactions avec des annonces sur des portails, je n'ai réussi à voir aucun appartement. » Et bien sûr, vous ne pouvez pas acheter un appartement similaire à celui actuel, avec trois chambres. Il ne croit pas que le problème soit le loyer, mais plutôt le contexte actuel d’offre limitée et de prix déraisonnables. « J'essaie de penser à un plan, mais la vérité est que je n'en trouve aucun. Je préfère plutôt croiser les doigts pour continuer à maintenir ma situation et être conscient de la chance que j'ai eu avec l'appartement. » Ramón non plus : « Si les Administrations protégeaient le locataire, le loyer ne devrait pas être négatif. Mes parents ont vécu toute leur vie avec un ancien contrat de location à durée indéterminée. »
Pedro Martínez a 65 ans et, en raison des diverses conséquences laissées par le Covid, il perçoit des allocations de chômage ainsi que le supplément du revenu minimum vital, environ 650 euros par mois. Il a toujours vécu en location, dans différentes villes, puisqu'il a travaillé comme cuisinier. Avec le soutien de Provivienda, il a pu accéder à un appartement officiellement protégé et géré par la société de logements sociaux de la Députation Forale de Grenade.
Vieillir et vieillir est un mélange explosif comme l’est le marché aujourd’hui. « Dans de nombreux cas, cela conduit les locataires à l'exclusion résidentielle », explique Lena Martínez. Et plus on est âgé, pire c'est : 22,7% des ménages dirigés par des personnes de plus de 65 ans sont en exclusion résidentielle. « Chez les personnes de plus de 65 ans, le niveau d'effort est plus élevé, comme c'est le cas parmi le groupe des jeunes », indique-t-on dans CaixaBank Research. Pour le sociologue de Provivienda, « la location est devenue un facteur de vulnérabilité économique à toutes les étapes et bien sûr aussi dans la vieillesse ».
La perte de poids de la propriété ne se limite pas aux cohortes les plus jeunes, mais s'étend progressivement au reste des tranches d'âge. Selon les analyses de Provivienda, une entité à but non lucratif, au début des années 2000, 66 % des jeunes ménages résidaient dans un logement dont ils étaient propriétaires. Aujourd'hui, cette proportion a été réduite à 31,8 %. « Dans certains cas, l'entrée dans la propriété est de plus en plus retardée au cours du cycle de vie. Dans d'autres cas, un nombre croissant de ménages parcourent l'intégralité de leur parcours résidentiel en location », explique Elena Martínez.
