Les contribuables qui ont acquis leur logement avant 2013 et qui bénéficiaient de la traditionnelle déduction pour investissement dans une résidence principale disposent désormais d'une nouvelle marge pour bénéficier de réductions d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Le Tribunal Central Économique et Administratif (TEAC), dépendant du Ministère des Finances, a corrigé les critères maintenus depuis des années par l'Agence Fiscale et a déterminé que l'annulation du prêt hypothécaire avec l'argent obtenu de la vente de la propriété peut également être incluse dans l'assiette déductible de l'impôt sur le revenu.
La résolution, publiée en octobre, unifie la doctrine et ouvre la porte aux réclamations de ceux qui ont vendu leur maison ces dernières années et n'ont pas pu déduire le remboursement final du prêt. « Les nouveaux critères TEAC corrigent des années d'interprétations trop rigides et peuvent signifier un remboursement de plus de 1 000 euros pour de nombreux contribuables », explique Daniel Armendáriz, fiscaliste chez TaxDown.
La déduction pour investissement en résidence principale a été, pendant des décennies, l’un des avantages fiscaux les plus appréciés en Espagne. Elle permettait aux contribuables de déduire du taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques 15 % des sommes versées chaque année pour l'achat ou le financement de la résidence principale, avec une assiette maximale de 9 040 euros par an. Même si la déduction a été supprimée en 2013, le législateur a maintenu un régime transitoire pour ceux qui avaient acquis leur résidence habituelle avant cette date. Ces contribuables peuvent actuellement continuer à déduire les sommes destinées à payer leur crédit immobilier – tant en principal qu'en intérêts – avec un plafond maximum de 1 356 euros par an.
La modification des critères a des conséquences directes pour des milliers de personnes. En 2023, dernière année pour laquelle les données sont disponibles dans les statistiques de l'Agence fiscale, plus de 2,7 millions de contribuables ont bénéficié du régime transitoire et ont appliqué la réduction de leur déclaration. Autrement dit, même si plus de 10 ans se sont écoulés depuis la suppression de la déduction, les prêts hypothécaires signés durent généralement beaucoup plus longtemps, de sorte qu'il y a encore ceux qui ont droit à cet avantage. Le coût pour le Trésor a en effet dépassé les 2 milliards d’euros cette année-là.
Jusqu’à présent, l’interprétation du fisc était particulièrement restrictive. Il considérait que le droit à déduction s'éteignait au moment de la vente du logement et que, si le contribuable utilisait une partie du prix obtenu pour rembourser l'hypothèque restant dû, ce paiement ne pouvait plus bénéficier de la déduction. Selon les critères précédents du Trésor, l'annulation faisait partie du processus de transfert et ne constituait pas un investissement destiné à l'acquisition de la résidence habituelle. En pratique, les déductions n'étaient autorisées que pour les acomptes payés jusqu'à la veille de la vente, sans tenir compte de l'amortissement final du prêt.
Le TEAC a désormais désavoué cette interprétation. Dans sa résolution, il soutient que le remboursement du prêt effectué avec l'argent de la vente doit également être considéré comme un investissement déductible, à condition que les exigences du régime transitoire soient remplies. Le tribunal, explique Armendáriz, soutient que l'origine des fonds n'a pas d'importance, puisque la destination de l'argent est la même : payer l'hypothèque de la maison principale. Ainsi, le traitement fiscal doit être identique que le prêt soit remboursé avec l'épargne propre la veille ou le jour même de la vente avec le montant obtenu.
Désormais, ceux qui vendront leur résidence principale acquise avant 2013 et rembourseront l'hypothèque avec l'argent de la transaction pourront inclure ce montant dans l'assiette de déduction de l'année correspondante. À son tour, insiste TaxDown, le nouveau critère permet de revoir les années 2021 à 2024, non encore prescrites, en soumettant des déclarations rectificatives accompagnées de pièces justificatives. Les années antérieures ne peuvent plus être modifiées car le délai légal de quatre ans est écoulé.
En pratique, le nouveau dispositif ouvre la porte à des économies potentielles allant jusqu'à 1 356 euros par an, en fonction des montants versés et des plafonds applicables. Un contribuable qui, l'année de la vente, aurait payé 3 000 euros d'acomptes et remboursé 6 040 euros de prêts avec le prix reçu, n'aurait pu déduire que les 3 000 euros. Désormais, l'assiette s'élève à 9 040 euros, ce qui fait passer la déduction de 450 à 1 356 euros.
